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搶食與紓困: 收購潮中房企眾生相

文章來源:第一財經日報 2019年12月11日 08:25

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  2019年,房地產開發商對行業的狂熱幻想被牢牢遏制。行至歲尾,市場期盼的翹尾行情未出現,重點城市成交量同環比分別下跌12%和1%。戰場殘酷如斯,今年千億房企已達27家,但破產房企也超過400家。

  這是一場“贏者通吃”的游戲,困境的房企總是難逃變賣資產的命運。Wind數據顯示,截至12月9日,今年A股房企涉及并購動態達757條。“成本最低的城市更新周期較長,招拍掛市場的門檻越來越高,很多房企通過收并購快速進入城市、補充糧草。”多位業內人士認為。

  買方席如融創中國(01918.HK,下稱“融創),今年連續發起多筆大宗收購案,總金額達408億元,而被“吞下”資產的包括泛海控股(000046,股吧)(000046.SZ)、云南城投(600239,股吧)(600239.SH)、華僑城A(000069.SZ)等。悲劇總有相似的內核,賣方在此輪調控中均風控失效,出售資產是緩解資金之渴最快速的方法。

  但當市場預期無限下探時,沒人再為短期所獲而歡呼。規模房企加速收并購背后,是對15萬億存量市場的激烈爭奪,是搶食更多份額的焦慮與渴望。而變賣資產的選手,已少有出現在招拍掛市場,當下困境暫緩后,即將迎來的仍是寂靜長夜。

  曲線擴張

  地產行業形勢日益嚴峻時,有人節衣縮食過冬,也有人趁機抄底儲糧。

  12月6日,成都融創駿源房地產開發有限公司受讓成都地潤置業發展有限公司51%股權,總代價10.4億元。前者股東為融創西南房地產開發集團有限公司,而標的公司實控方為華僑城。這是融創今年最新的并購動作,但并非規模最大的。

  此前11月,融創以152.69億元收購云南城投環球世紀、時代環球各51%股權,目標公司主要從事地產項目開發運營,在成都、武漢等城市共開發18個項目。繼年初將北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益拿下后,融創再次發起地產圈年內最大收購案。

  除去這兩宗百億級別交易,融創今年還陸續將陽光100中國(02608.HK)、長實集團(01113.HK)、新湖中寶(600208,股吧)(600208.SH)部分資產納入麾下。據公開信息統計,融創今年在收并購上已揮金約408億元。得益于此,該集團躋身納儲第一梯隊,前11月新增貨值6850.8億元,僅次于碧桂園的6953.6億元。

  如此大手筆買買買,難免引來資金拷問。當有聲音質疑融創的并購資金從何而來時,該集團董事局主席孫宏斌卻認為,我們買的東西挺少的,8年加起來(并購)花了2000億,但賣了2萬億貨值。

  實際上,對融創的收并購操作,市場已司空見慣。

  但今年,世茂地產(00813.HK)快速加碼,成為新晉“并購之王”。據不完全統計,世茂上半年完成達200億元規模并購,收購項目超過20個,列表企業中包括泰禾、明發、萬通、開城實業、利君地產、粵泰股份(600393,股吧)等公司。

  今年3月到5月,泰禾相繼將7個項目部分股權讓與世茂地產,共獲約77.52億元資金。此后,泰禾又相繼出讓廣州院子項目、濟南章丘項目、河南潤天置業公司部分股權,換取資金合約34億元,成為此輪地產收購潮中的典型案例之一。

  此番動作并非個例,如今,房企收并購已成滾滾洪流,向冷清市場席卷而來。Wind數據顯示,截至12月9日,今年A股房企并購動態達757條。克而瑞統計稱,1~11月典型企業收并購、協議土地出讓的幅數占比達12%,規模房企紛紛通過收并購補充資產。

  “以大灣區為例,目前招拍掛、城市更新、收并購約各占三分之一。”易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海稱,城市更新成本最低,但周期長、需要豐富的操盤經驗,要跟村民、政府關系緊密;招拍掛比較簡單粗暴,但市場門檻越來越高,政府在土地出讓上設置限制條件,開發商拿地后并不怎么賺錢。

  “相反收并購比較簡單,開發也比較快,是房企快速進入新城市(300778,股吧)、快速擴充資產的好渠道。”陳洪海進一步認為,很多房企如新力地產、碧桂園均通過收購拿地,深圳很多開發商也選擇此種途徑。

  如果站在被收購方,可能是另一番視角。深圳市房地產研究中心高級研究員李嘉宇說,當下房價漲幅趨緩、融資成本上升,一些中小開發商產品打造不力,不得已通過出讓項目渡過難關。同時,政策對存量收購有一定扶持,如并購貸款、基金和信托相關產品。

  實際上,招拍掛市場持續降溫,7月份以來,溢價率持續下降、流拍率整體上揚,開發商拿地積極性已經觸底。當下部分城市土地市場處于“預期下行,底線未降”狀態,在土地調控限價嚴厲、起拍價并未明顯下調時,房企公開拿地盈利空間縮小,便轉投收并購曲線擴張。

  各有所困

  從過往案例分析,房企可借收并購擴張規模、調整戰略,并鞏固多元化成果、繞過行業壁壘快速布局業務。從頭部公司融創中國、千億房企陽光城(000671,股吧),再到“事故”不斷的小房企佳源國際,均曾通過收并購實現擴張。

  譬如,融創將原萬達文旅集團收入囊中后,加快建立其在文旅領域的影響力;萬科A(000002.SZ)收購印力后,將其作為主要商業地產開發運營平臺,盤活存量資產項目;志在造車的中國恒大(03333.HK)通過收購,繞過高科技行業壁壘,快速實現新能源汽車產業鏈布局。

  表面來看,房企收并購好處頗多。但實際上,收購方的競爭壓力只多不少。繼2014年首次迎來高光時刻,躋身行業前八后,世茂持續兩年掉隊。如今,與龍湖膠著競爭成為世茂的持久戰;融創于今年前11月首次躋身行業第三,但孫宏斌對頭部間的競爭態勢毫不放松。

  不僅如此,對企業而言,股權收購是投資行為,部分企業之所以愿意出售股權,是因經營不善或資金鏈承壓。如何盤活資源不至于成為負累,是收購方需解決的問題。譬如,融創入股的時代環球,截至今年8月底利潤總額-256.59萬元,凈利潤-560.73萬元,公司總資產66.85億元,負債總計64.02億元。

  賽普管理咨詢認為,50%的并購都以失敗而告終,而并購交易失敗案例中,只有20%是因為交易結構、交易策略所致,超過80%在于后續并購整合不足。“項目收購就是投資,首先考慮風險控制。”有業內人士認為,一般企業并購前,都會進行詳細盡調,除非股權債權關系過于復雜,通常風險相對可控。

  作價購買的一方權衡盈利與風險,被收購方面臨的卻是生死泥潭。

  粵泰股份自去年以來接連爆出債務違約問題,公司及下屬公司銀行賬戶被凍結,多處資產被查封,不得不靠出售資產“續命”;業績虧損的陽光100選擇出售資產維持經營,在2018年度業績發布會上,管理層公開表示,公司將進行優質土地出售來支持公司流動性缺口。

  而流動性“危機”持續發酵的泰禾,仍未踏進生存安全區。通過出售資產,泰禾前三季度短期借款與一年內到期非流動負債總和為306.3億元,期末現金及現金等價物為126.56億元,短債與現金的缺口縮小至179.74億元,但隱患仍存。

  更長遠的是,流動性危機使其難以備糧納儲。泰禾在公開市場拿地僅在2012~2014年間,到2016年,泰禾基本靠并購維持土儲增加。而伴隨2017年市場下滑趨勢越來越明顯,泰禾在土地端更加沒有作為。2018年期末,泰禾存貨為1735.28億元,而2019年前三季度存貨為1544.45億元,呈繼續下滑態勢。

  今年前11月, TOP10房企權益金額門檻達1559.1億元,同比增幅最高達15.1%。TOP20和TOP30房企權益金額門檻分別為977.9億元和673.9億元,門檻增幅分別為8.3%和4.3%。行業集中度不斷提升之時,中小房企的生存形勢只會越發嚴峻。


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