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兩人合伙買房 結果被第三人撿了“大便宜”?

文章來源:新快報 2019年11月12日 08:54

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  原告周先生起訴同事王女士,稱其私下低價出售共同投資的房子;

  被告王女士稱周先生實際上沒有履行協議

  十多年前,周先生和同事王女士共同在廣州投資買了一套房子,不料王女士私下將房子賣出,他直至2017年年底才得知此消息。為此,周先生向廣州市海珠區人民法院起訴,要求確認王女士賣房的合同無效,此訴求得到法院支持。二審時,廣州中院認為周先生不符合起訴條件,撤銷了一審判決,駁回周先生的起訴。被告王女士則表示,周先生實際上沒有履行協議。周先生告訴新快報記者,他認為二審裁定在認定事實和適用法律上存在錯誤,于2019年10月10日向廣東省高院申請再審。

  原告

  150萬元的房子 60萬元就被賣掉

  周先生、王女士是同事。2005年10月2日,兩人出資購買了廣州市海珠區赤崗北路18號泓景花園某棟1104房的房產(以下簡稱1104房),該房產的建筑面積為75.32平方米,當時購買的折后價為471450元,首付141450元,另外加上購房稅等費用,合計155240元,雙方各承擔一半;他們約定,余下33萬元向銀行貸款,年限20年,還貸由兩人各承擔一半。周先生告訴新快報記者,當時房屋登記在王女士名下,兩人按照約定支付了相應比例的房款。

  2005年11月29日,周先生與王女士簽訂《協議》,約定周先生向王女士支付一定款項,王女士退出該房產的投資,兩年后王女士協助周先生辦理房產過戶事宜。《協議》簽訂后,銀行貸款等款項支付事宜均由周先生負責。

  周先生稱,他給王女士支付了7萬多元之后,王女士一直未協助他辦理房產過戶,后經交涉,直至2017年年底他才得知這套房產早在2011年被王女士以60萬元出賣給朱某秋,而“當時的市場價約為150萬元”。

  自周先生和王女士買下1104房,這套房子就由周先生管理、經營。他認為,王女士在他不知情的情況下,與購房者朱某秋串通,損害了他的合法利益,于是于2018年11月16日向廣州市海珠區人民法院提起訴訟,將王女士、朱某秋告上法庭。

  購房者

  購房交易合法 不存在惡意串通

  在一審時,王女士表示,她和周先生確實在2005年10月共同出資購買1104房,到了11月她簽協議退出投資。不過周先生沒有按協議的時間將77620元支付給她,后因房價上漲,她就沒有繼續堅持退出投資。

  后來在離婚財產糾紛一案中,她需要支付給前夫30萬元,其代理律師梁某就借給她20萬元。由于短時間難以一次性償還,梁某提醒王女士,她的前夫隨時會要求分割婚內購買的1104房,遂建議王女士將該房產賣給他。

  當時王女士表示,房子雖在她名下,不過是和別人共同投資的,還簽訂過放棄協議,不過梁某表示仍可以出售。在進行房產交易時,她才發現房子被過戶給梁某的母親朱某秋。

  在庭審中,被告朱某秋提交了銀行流水,以此證明她與王女士之間的房屋交易行為合法有效,她實際上是以80萬元的價格向王女士購買了涉案房產,全部購房款均已付清。朱某秋認為,她作為買方屬于善意的第三人,不存在任何與被告王女士進行惡意串通的行為,原告所說以不合理低價成交、損害原告利益的說法不能成立。

  為何《廣州市存量房買賣合同》約定的房屋交易價格僅為60萬元?對此,朱某秋答辯稱,這是考慮到王女士有借款未還,以及為了應對繳稅事宜所進行的變通,實際成交價為80萬元。

  原告周先生則表示,對被告朱某秋提交的銀行流水不予認可,認為朱某秋與王女士之間的債權債務關系與本案無關。

  一審

  售價明顯低于市價 判決買賣無效

  王女士與周先生簽訂的協議顯示,在2005年11月29日前,周先生支付給王女士的投資款77620元,雙方協商兩年后將房產證的王女士的戶名更改為周先生。

  2011年1月20日,王女士與購房者朱某秋簽訂《廣州市存量房買賣合同》,總金額為60萬元。據房管部門出具的檔案資料顯示,2011年1月30日,該房屋登記已轉至朱某秋名下。

  此外,在與開發商廣州天地房地產開發有限公司簽訂的《泓景花園住宅認購書》中,登記的客戶名為原告周先生,此外物業公司在2016年7月3日出具的收款收據載明,客戶名稱為王女士、周先生兩人。

  經審理,海珠區法院認為,《協議》和原告提交的《泓景花園住宅認購書》,可以證明兩人共同投資購買了涉案房屋,加上王女士對此予以確認,對此事實法院予以認定。

  關于兩名被告買賣涉案房屋的行為是否構成惡意串通,王女士提交的民事調解書可以證明,被告朱某秋的兒子梁某是王女士此前離婚財產糾紛案件的委托代理人,梁某理應清楚王女士包括涉案房屋在內的財產狀況,王女士也將該房屋是與別人共同投資且簽訂放棄協議等情況告訴過梁某,故被告朱某秋稱其是善意第三人的說法缺乏理據,不予采信。

  而銀行流水中,明確注明為購房款的僅有599300元,另20萬元用途不明,并非被告所述的80萬元,即使真實交易價格為80萬元,也明顯低于當時的市場價格。

  法院認為,被告朱某秋在購買涉案房屋時不實際查看涉案房屋,且取得產權后多年未交接涉案房屋,與正常的房屋買賣交易習慣不符。

  為此,法院認為,兩名被告的買賣行為具有串通的故意,損害了原告對該房屋的合法權益。2019年4月30日,海珠區法院作出判決,兩名被告就1104房簽訂的買賣合同無效,1104房恢復登記至被告王女士名下。

  二審

  原告不符合起訴條件 撤銷一審判決

  一審判決之后,朱某秋不服,向廣州中院提起上訴。她認為,她購買涉案房屋是合法有效的交易行為,周先生與王女士之間的法律關系只能由他們自行解決,朱某秋與此并無任何關聯,不應因此而影響到她對涉案房屋的合法物權。

  周先生則向新快報記者表示,涉案房產在2011年的市場價為150多萬元,王女士以60萬元超低價賣出,明顯不符合常理。涉案房屋交易后朱某秋在七八年時間里一直沒有任何看房與收房行為,有違常理。

  在二審時,王女士表示,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求法院駁回上訴。

  在審理后,廣州中院認為,涉案房屋此前原登記在王女士一人名下,本案中,周先生雖主張其已向王女士付清了協議約定的投資款,但并無確切證據證實,且王女士對該主張予以否認;另周先生所主張的付款事實亦未經生效裁判確定,故本案不能確認周先生對涉案房屋享有實際的物權權利。

  在此情況下,周先生以其對房屋的合法權益受損為由提起訴訟依據不足,因其不符合《民事訴訟法》關于“原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織”的起訴條件,故駁回周先生的起訴。

  2019年9月4日,廣州中院作出民事裁定書,撤銷海珠區法院的判決,駁回周先生的起訴。

  原告

  證據鏈完整 已向廣東高院申請再審

  對于廣州中院作出的民事裁定,周先生表示不服,于10月10日向廣東省高級人民法院提起再審申請,請求對本案進行再審。

  周先生表示,他向法庭提供的《協議》、《泓景花園住宅認購書》、泓景花園計價表、向開發商的付款憑證等證據形成了完整的證據鏈,清晰地證明申請人為涉案房屋的實際權利人。

  他告訴新快報記者,他提交的銀行流水清單表明已實際向王女士(指定的收款人)履行了付款義務。 他認為,本案為確認合同效力之訴,而非不動產物權侵權之訴,二審以不能確認申請人“對涉案房屋享有實際的物權權利”為由,認為申請人與本案沒有直接利害關系進而駁回申請人的起訴,系適用法律錯誤。

  為此,他向廣東高院申請再審,請求依法撤銷二審裁定,維持一審判決。對于本案進展,新快報記者將持續關注。


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