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“凍房周期”來臨 各路妖魔鬼怪都出來圍獵散戶游資了

文章來源:米宅 2019年10月14日 08:50

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  這個黃金周,是過去五年最慘淡的一個黃金周。

  北上廣等等這些過往的樓市老大哥們,挨個熄火,被一一擊碎。

  偌大一個北京城,十一期間的二手房成交量低至個位數,6天只賣出了41套房。

  ▼2014-2019北京“黃金周”期間住宅成交量

  即便是加上新房成交量,不過區區200套。

  黃金周成交量跌入過去六年時間里的谷底。

  最凄慘的還不是北京,上海黃金周期間的新房成交量不超過50套。

  即便是有了示范區加持,房東分分鐘想要教你做人的深圳,網簽量不過300余套,基本也是過去幾年間的成交谷底。

  與成交量反襯的是,絕大多數一二線重點城市的二手房掛牌量蹭蹭的往上漲。

  19個重點城市,二手房掛牌量接近120萬套,同比大漲80%以上。

  部分核心城市的二手房掛牌量紛紛創下近三年的新高——

  成都突破11萬套;重慶接近12萬套;武漢突破10萬套;廣州接近6萬套;

  杭州在新房倒掛的搶逼下突破5萬套,如果不出意外的話,年底會突破10萬套……

  過去的兩個月, 全國所有一二線城市中,已經有超過1/3的城市二手房房價橫盤止漲。

  北京、上海、廣州、杭州、重慶、成都、鄭州、武漢、青島、合肥……這個國家中基本面最好的這些城市,紛紛進入了 “凍房周期”——

  新房不讓漲,二手賣不動,成交跌下來,買家愈難尋。

  要知道,這些城市都是中國樓市里的主心骨,都是中國樓市里沉淀資金最多的錢倉,這些錢倉錨定了中國樓市里70%以上的購買力。

  如今,一二線城市挨個進入“凍房周期”,錨定購買力的錢倉被政策一一擊潰。

  一個巨大的問題,浮現在這個偌大國家的上空——

  中國樓市進入了游資四散奔逃,散戶倉皇逃命的混亂周期。

  一場圍繞散戶和游資的存量獵殺開始了。

  過去的兩個月時間里,我一直都在全國和東南亞輾轉考察。

  去的都是熱門城市,到的都是熱點國家。

  越看心越亂,越看越想罵娘。

  1、國內的樓市之錨被擊碎了,散戶就奔逃到東南亞瞎買。

  很多人看到國內的樓市在短期內沒有了暴擊的可能,就開始跑到東南亞另尋門路。

  出去不是不可以,但出去的第一目標是 “避險” 。

  遺憾的是,貪念一上線,智商就下線,暴擊的念頭一萌生,踩坑的概率加十倍。

  在曼谷,放著核心城區、有地鐵、有商業、有產業、有人口、有租金的好房子不買;跑到遠郊空城去追高鐵、賭概念、玩暴擊、被收割。

  我們跟著香港學會了炒樓花,曼谷跟著我們學會了炒高鐵。

  曼谷Bang Sue,蹭著中泰高鐵的概念,把遠郊一半以上的房子賣給了中國炒家。

  反正是賭徒式炒房搏暴擊,放著國內一票票的高鐵新城不賭,為什么要跑到曼谷去賭?

  這是一種什么樣的精神?

  這是一種毫不利己專門利人,為國際友邦的建設填坑抹灰、添磚加瓦的“那誰精神”。

  2、上海的樓市之錨被擊碎了,散戶就潰散到四周瞎買。

  之前,我們曾講到過長三角的樓市購買力,其實是被上海、杭州和蘇州等這幾個核心城市給牢牢錨定的。

  但是,如今這些城市紛紛熄火,偌大一個上海,一個黃金周賣了不超過50套房,你敢信這還是那個“中國錢倉”?

  核心城市涼了,購買力就開始跟著概念找暴擊了。

  要說炒概念,我們還是得對長三角這些魔幻老朋克們拱手作揖。

  高喊一聲“社會”、“社會”。

  這群魔幻老朋克們,把新區連片炒,把概念穿串炒。

  東起寧波,有前灣新區;西進紹興,有濱海新區;接駁杭州,有錢塘新區;北上湖州,有南太湖新區……連點成片,到處洋溢著長三角一體化的概念紅利;

  上到人工智能,下到金融小鎮,中間還穿著大數據應用、現代制造業升級、機器人……還有比特幣臭大街之后,剛剛摘牌的區塊鏈小鎮。

  一個概念一個坑,一個坑里埋進去一串散戶。

  蘇州涼了之后,游資散戶們就跑到了常熟、常州和張家港。

  剛剛被常熟天花板破3萬震驚,江陰的房價已經干到了18000元/㎡……

  有人說,這叫房價輪動;

  要我說,這叫智商稅輪動。

  3、住宅的樓市之錨被擊碎了,散戶就悶頭扎進公寓。

  兩個月前,我寫過一篇關于公寓的稿子《》。

  文章發出一個小時后,后臺已然被白襯衣攻占。

  粗略估計,我家三代以上的祖宗,都被這群穿襯衣打領帶的魔幻小哥們,問候了個遍。

  今天,我不想多說公寓有多坑,我只想告訴大家一個殘酷的現實:

  諸多城市的公寓銷售傭金已經給到10%;

  首付2萬買公寓,中介小哥掙10萬中介費。

  在投資界,有句古話:“ 中介抽水比例和標的實際價值呈反比 ”。

  你品,你細品。

  過去的兩個月,可能是樓市最艱難的歲月之一。

  為什么是“之一”?因為,未來還可能有更艱難的歲月存在。

  神奇的是,歲月雖然艱難,收割卻愈發濃烈。

  國內的樓市信心、核心城市的樓市信心、住宅的樓市信心被擊碎之后,各路妖魔鬼怪都現了原型。連搞資金盤的都想黑一把樓市,再順手撈一瓢流量。

  遍地都是中間商,誰都想來賺差價。

  混亂嗎?別著急,明天可能會更無序。

  過去十余年的時間里,中國樓市的交易量一直在不斷翻倍中屢創新高。

  但是,這種翻番的速率越來越慢。

  1998-2008年,年增長25%左右,三年翻一番;

  2008-2012年,年增長15%左右,五六年翻一番;

  2012-2018年,年增長7%左右,九到十年翻一番。

  2018年進入了拐點,2018年的交易量只比2017年增長了1.8%。

  再往后的十幾年,甚至還可能會逐步萎縮,從最高點的17億㎡逐步萎縮到10億㎡。

  中國樓市正在從“增量時代”,進入“存量時代”。

  以前是好日子,大家都有增量,你鍋里有飯,我碗里還有肉呢,于是你好我好大家好;

  從今年開始,可能就變成你碗里有飯,我碗里只有湯,于是我就要盯著你碗里的飯,想辦法搶過來。

  怎么搶? 炒概念、收割!

  面對更加無恥的存量搶奪,更加激烈的無序市場,我有三句話送給大家。

  這三句話或許不能幫助你暴擊,幫助你搶別人碗里的飯,但是能最大程度的幫助你守好自己碗里的飯。

  第一,投資品的底層價值在于解決某個實際問題。

  你在選擇某個投資品之前,先思考誰會來買?它能否解決買家的實際問題?

  第二,房產底層價值在于滿足更多人的底層需求。

  房子背后不是概念,是使用者,是活生生的人。

  房子的價值在于滿足更多人的吃飯、工作、穿衣、入學、就醫等最基本的底層需求。

  第三,收益很高,但看不懂的標的,最好不要碰。

  如果某個場子,承諾穩定年化收益10%以上,你卻看不懂,大概率是有傻瓜在場子里玩。

  時刻圍繞這三句話,就能幫助你繞開未來絕大多數的收割。

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