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房貸平穩“換錨” 實際利率小幅上行

文章來源:和訊名家 2019年10月14日 08:33

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  根據央行8月25日發布的《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》顯示,10月8日起,房貸利率正式“換錨”,從原來的“以基準利率為基礎進行浮動”變為“以LPR為基礎進行加點”,究竟新舊房貸利率有何變化,各城市是否呈現出顯著的分化特征,市場化利率改革又會對樓市產生怎樣的影響呢?

  1

  房地產信貸依舊趨緊

  9月房貸利率小幅上行

  8月恰逢央行發布對房貸利率形成機制進行調整,定價方式由“貸款基準利率乘以上下浮動比例”調整為“LPR加基點”,市場曾一度預期利率中樞將逐步下移,不過從近幾個月來房貸利率市場變化來看,自6月止跌反彈以來一直保持著小幅上行趨勢,9月融360雖未披露官方數據,但根據我們測算的24個典型城市的房貸利率,首套房為5.53%,二套房為5.84%,與8月相比依然保持著穩步上行的趨勢。可見目前國內房地產信貸依舊趨緊。

  2

  10月房貸利率穩中有增

  上海首套房下調20個基點與之前95折大體持平

  目前已有一些城市率先披露了LPR加點數據,我們統計了24個典型城市的基本情況,數據顯示,10月房貸利率整體保持穩中有增態勢,首套房和二套房利率分別小幅上行了1個和3個基點,保持在5.54%和5.87%。多數城市的首套房和二套房利率均保持著小幅微增的態勢,漲跌幅在5個基點以內。大體呈現出如下特征:

  一線城市首套房房貸利率均值較9月下行了5.4個基點,主要源于上海(樓盤)突破了“下限”,下調了基點。事實上,上海在市場化利率定價前,一度是全國首套房利率偏低的城市,95折基準利率的購房利好在全國范圍內也屬少有,此次的LPR“減點”算是一個過渡期,當前利率測算下來也和基準利率的95折差不多,比較貼合目前上海的市場情況。而二套房利率均值來看,保持穩中有增,和9月相比,上行了3.6個基點。上海、深圳(樓盤)均上行了6個基點,可見政府對投資性需求的遏制還是較為嚴厲的。

  二線城市整體維穩,首套和二套的房貸利率均值和9月相比分別小幅上行了2.1和3.3個基點。部分城市的表現較為突出:蘇州(樓盤)10月首套房貸利率較9月下調7.5個基點,二套房貸則上行了7.8個基點,基本符合鼓勵剛性自住需求,打擊投資炒房的政策預期;寧波(樓盤)首套房、二套房利率和9月相比均上行了26個基點,主要源于前期市場過熱,政府力圖通過提升利率來抑制部分購房需求;此外,天津(樓盤)、武漢(樓盤)的10月二套房利率較9月均上行了6個基點以上,可見地方政府對“房住不炒”貫徹的決心依舊堅決。

  三四線城市首套房利率均值環比上行了3.5個基點,二套房利率均值維穩,環比小幅上揚了1.2個基點。其中東莞(樓盤)、佛山(樓盤)首套房利率和9月相比均上浮了6個基點,與二套房利率差距在不斷縮小,無錫(樓盤)、東莞10月房貸利率水平與之前大體持平,并無太大變動。

  3

  LPR中期維穩,各地“因城施政”

  房貸利率大概率延續小幅上行

  結合當前房貸利率市場情況綜合分析,信貸政策適度偏緊,房貸利率小幅上行已成為不爭的事實。我們認為: 一方面LPR的變動不會過于頻繁,對于房貸利率水平的影響會趨于弱化,基于前兩期LPR的報價水平,5年期變動基本都小于1年期變動,整體維穩,加之中央在利率層面僅僅只是發揮“基準”和參考性作用,國內LPR利率中樞大概率會保持一個中期穩定。 另一方面,地方自主權增加,“因地制宜、因城施政”的特點會更為突出。各地政府均可按照本地房地產市場情況來對LPR進行不同加點,不過總體“房住不炒”的基調不可違背,疊加居民杠桿率和負債率不能繼續上升的原則要求,各地房貸利率基本會維持穩中微增態勢,考量到政府鼓勵剛需自住需求,首套房利率或存在一定的利好空間。

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