首頁?>新聞中心?>微閱讀?>正文

關于未來一段時間房地產市場的幾個判斷!

文章來源:東哥探盤 2019年10月21日 14:42

分享到:

報名即享好房網獨家優惠,一對一專屬服務

好房QQ群:305855590 好房熱線:400-618-8686 微博:@河南好房網

??現在大家對房地產未來的發展充滿了很多擔心,我也相信房地產的周期在變,過去20年房地產狂飆猛勁的日子是否結束?2016年那波是不是最后的狂歡?房地產三年周期魔咒在未來幾個月能否再次上演?

??當下,談房地產非常難,因為房地產問題已經被徹底地政治化、道德化、娛樂化了。

??如果你說漲,有人會上綱上線說跟老大唱反調;如果你說跌又有人說我在唱衰;如果說不漲不跌,剛需按照自己的需求買,投資需謹慎,這句話說了等于沒說,所以這件事非常難。

??談到房地產能不能提升,從表單上數據也在衰退,現在我也不知道該信誰,實體經濟不好,但究竟不好到什么程度,只有企業的老板知道;央行在放水,央行放了多少水大家都不知道······

??認知決定思考高度,信息掌控影響你的判斷,今天咱們就談談未來幾個月房地產的發展形勢。

??【一】利率雙軌制后,基準有望下調

??一般來說,經濟增長還是衰退,利率決策是重要指標。

??美國2007年次貸危機發生后,美聯儲通過多輪降息,將基準利率降至超低利率區間。

??從2008年至2015年,美聯儲一直維持著0%至0.25%的零利率政策。

??直到2015年,隨著美國經濟的逐漸復蘇,美聯儲時隔7年之久首次加息,從此啟動美國貨幣政策正常化。

??但從今年起,美聯儲調整了貨幣政策的風向,并在7月31日宣布了2008年12月以來的首次降息,隨后又再次降息。

??美聯儲降息還是因為美國經濟運行出現了一些問題,增速下降的可能性增大,很多經濟數據出現疲軟,尤其是實體經濟制造業,因此“獅子狗”不斷對聯儲加大施壓力度。

??美國一降息,其他國家也跟著降息,沒辦法,誰讓US dollar掌握金融霸權,那你說咱們降息不降?

??不降,企業缺乏競爭力,為本就下行的制造業雪上加霜;

??降,推動資產價格提升,在中國尤其明顯,2008年的4W億有多少流入地產不得而知,有了前車之鑒,我們不敢輕易降息,只能通過降準,讓錢定向流入實體小微企業。

??那么未來怎么辦?個人膚淺的認為,把房貸利率剝離,自成一系,也就是10.7之后LPR,讓市場決定未來房價利率。

??把房貸利率剝離后,我們的基準就有很大的操作空間了,完全可以根據世界金融市場來改變,利用降息,降低小微企業及制造業的成本,提高企業的競爭力,同時,較高的房價利率又讓資金盡可能少的流入地產,保持地產行業穩定不變。

??因此下一步,少則一兩個月,多則一年,我們有望在多次降準后,迎來降息。

??這是一個很可能被打臉啪啪響的預測,但悟空既然寫,就要寫出自己的觀點和結論。

??而這對我們普通人的直接影響就是:

??1.此前,按照基準執行的房貸利率,隨著基準下降,每月還款會減少。

??2.實體經濟等利率會降低,資金成本降低,競爭力提高;新增房貸按照LPR利率+上浮基點,房貸利率短期內整體和現在持平,略有上浮。長期看市場波動,真正在金融方面建立房地產調控的長效機制。

??3.房貸利率實行市場報價機制后,因為+點有著極大的操作空間,各城市以穩定為主。短期內沒人當出頭鳥去下調,以深圳為例,此前首套利率為5.145,如今改用LPR之后,首套為5.15,基本沒有什么變動。

??【二】房地產市場會持續惡化

??鄭州如今的二手房市場,可以用冰封來形容。

??新房市場,你看到的開盤數據,除了價格和套數可以參考外,去化率基本不靠譜。

??中介更加勤勞,特價房頻出,有的樓盤價格降到甚至能讓你懷疑人生。

??因為從事相關行業,我接觸的特價房會更多,信息也會更早,有些樓盤為了不引起此前高價業主維權,小規模推售的特價房,價格真的讓我都心動,有些區域,回到2016年之前,真的不是一句玩笑話。

??只是很多信息,大家還接觸不到。

??那么未來的走向呢?

??年底是淡季,房企會為了沖業績再走一波特價房,而年底之后就是春節,更是淡季中的淡季。

??新房市場一蹶不振后,二手房市場更是會跌入谷底,有現金流需求的賣家,遇到誠心的客戶,可果斷割肉離場。

??筆者在工作過程中,和多位戰斗在一線的樓盤營銷負責人探討未來短期內樓市走向時,大家都表示不容樂觀,從北龍湖到南龍湖,從綠博到常西湖。

??因此,在這個階段,盡管有特價房,但也不能被價格所誘惑,特價房,一定有特價的道理,買之前,請了解他為什么這么便宜,如果你能接受他所有的硬傷,自住就可以買。

??至于投資,這可能是一個機會,也可能是一個坑,從資金成本的角度去考慮,建議還是等等,畢竟,現在雖然是房價的低點,卻是利率的相對高點。

??【三】實體會更好,但當下還需慎重

??自2008年之后,每一年都是經濟最為困難的一年,如今十年過去了,我們的生活條件卻都更好了。

??現在大家要看經濟周期、商業周期,你會發現在大家最狂熱的時候,衰退總會不期而至,今天我們遇到的很多情況,我個人認為不是偶然的,但是當全球充滿了很多悲觀情緒時,事實上意味著沒有那么悲觀。

??因為我們和萬惡的資本主義相比,擁有著無與倫比的制度優勢,這點不便展開多說,懂者自然懂。

??過去人民幣破7了接近7.2,但是我仍然認為人民幣是最穩定的貨幣。

??隨著局勢的穩定,各項工作有序的展開,合理的通脹是社會前進的動力,優質資產自然會水漲船高。

??房地產是財富分配機制,可以讓窮人變富人,雖然你今天買房子可能很費勁,但是你要是能買得起,要能咬牙切齒地還貸款,過十年后發現這是非常值得的,你要干了別的就不好說了。

??未來社會普通老百姓財富階層的劃分,在正常情況下,在社會穩定的情況下仍然是看你買沒買房子,買了幾套房子,在什么時間買的房子,在哪里買的房子,以及你買了哪個項目······如果中國社會穩定,房地產確實還是最放心的投資產品。

??我對中國經濟長期堅決看好,中國經濟只要自己不犯錯,誰都打不敗。而經濟的復蘇,必然會引發資產價格的回升。

??但是,這并不意味著現在就能買,反而,我現在還要勸大家慎重買。

??1997年,香港樓市觸底,當時買入的就是贏家嗎?其實未必。

??因為多年的持有,有著巨大的資金成本,相反,如果在2002年,也就是五年后再買,其實也不晚。

??所以當下,寧可當右派,不要當左派,寧可做鴿派,不要做鷹派。

??年底特價房很誘人,要不要加杠桿再懟幾套:慎重!

??股市穩定在3000點左右,隨著經濟復蘇,要不要加倉?慎重!

??朋友有個項目,需要墊資去做,收益可觀,要不要做?慎重!

??現階段,需要什么?需要穩定。

??中國人講究春生,夏漲,秋收,冬藏。2019年最后幾個月,把自己藏好,看看明年開春后的形勢,再做決定。可以肯定的是,2019,絕非底部,而且未來一年,房價也很難大漲。

??房價大漲,需要解除很多限制,再加上政策刺激才具有可能,而且會率先在一線城市起反應,至少經過1-6個月才能傳到鄭州,現在一線城市除了深圳,基本都是一曲涼涼,所以各位解除恐慌情緒,珍惜當下的生活是王道。

??【四】未來,現金流為王!

??說了一圈,其實想表達的東西很多,也不知道自己表達清楚沒有,總感覺有很多東西還沒給大家聊到,不怕大家買房賺不到錢,就怕大家買到錯誤的房子入坑。

??按照慣例,根據前文悟空對于未來房地產的判斷,給大家提一下幾個建議,有用點個贊,沒有哈哈一笑,就當我在這兒瞎呲。

??1.從現在開始,盤活自己現金流,有房子空著,該租就租,價格不高也租。杠桿加的高的,適當清倉賣一兩套,別太貪心,賺的少比硬抗難受,你今年難受,明年會更難受。

??悟空此前的房子,尤其是帶精裝的,舍不得租,感覺得不償失,后來仔細想了下,把閑置的房子車位全都出租了,而且基本都低于市價,為的就是盡可能回正現金流。

??2.想買房的,特價房應該關注,但要分清真假特價房,有的只是為了引客,有的是真為了清貨,我的建議是慎重買,即便要買,你要明白這個樓盤所有硬傷,和置業顧問搞好關系,并表明自己的購買誠意,置業顧問說不定能幫你要來更多的優惠,當然,越大的開發商越難要優惠,中等規模的開發商幾率會大一點,小開發商優惠再大也不要買。

??3.如果要投資,你們說我一直要大家慎重,就不能買了嗎?其實鄭州很多樓盤如今的優惠力度還是很大的,也有很多值得買的項目,但是很多人第一是無法得到消息,第二是也無從分辨,我也不可能每個都一對一的解答,所以寧缺毋濫,但是論投資,我們可以走出去,去價值更高的城市去看看看,現階段,也許外面的機會更大一些。即便投資回報有限,但把低級城市的資產置換高級城市(群),一定不會錯。

??當下中國,環渤海,長三角,珠三角三個地方最值得高看一眼。

??三大城市群中,我最看好珠三角,或者說粵港澳大灣區。

??大灣區我最看好深圳和珠海,資金充裕就選深圳,資金一般就選珠海。

??哪里房價高就去哪里投資。房價多意味著人口多,人口多意味著舞臺大,舞臺大意味著社會關系復雜,可以不靠人際關系就可以得到很好的發展,而有發展的地方,必然能吸引更多的人來,資產價格,也必然水漲船高。

※免責聲明:凡本網注明轉載自其它媒體的作品,轉載目的在于傳遞信息,并不代表好房網觀點,好房網不對其真實性負責。如作品內容涉及版權和其它問題,請聯系我們,我們將盡快處理。好房網所轉載的內容,其版權均由原作者和資料提供方所擁有。

熱門評論

熱門標簽

快速入口

围棋定式